Case vacanza in crisi ma non troppo
Secondo un'indagine del Centro studi nazionale degli agenti immobiliari, il crollo del mercato della prima casa ha interessato in modo limitato quello delle case per le vacanze. Restano alte le quotazioni di Madonna di Campiglio e Courmayeur. Nel 2010 prezzi ancora in contrazione dall'1,5 al 3,15%
In crisi ma non troppo. Il settore delle case vacanza, un comparto costituito da oltre 3 milioni di abitazioni, sembra non aver risentito troppo della difficile congiuntura economica e anche nella fase piu' nera dei mercati, con il numero delle transazioni immobiliari crollato negli ultimi tre anni del 25%, il real estate turistico limita i danni con una flessione del 12,8%. I dati sono quelli del Centro studi nazionale della Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) che all'andamento del settore turistico immobiliare dedica uno studio relativo al secondo semestre 2009.
"Considerando il trend estremamente negativo del mercato immobiliare, si sono contenuti i danni" rileva il presidente del Centro studi Fiaip, Mario Condo'. "Se fino al 2007 si concludevano in media circa 800.000 compravendite all'anno, oggi se ne stipulano circa 600.000". Un motivo, questo, per leggere se non con entusiasmo almeno senza allarmismi il calo delle transazioni delle locazioni turistiche, perche' "vuol dire che il mattone delle seconde case ha tenuto ed e' ancora considerato il bene rifugio per eccellenza".
Un punto sul quale concorda anche Patrizia Diemoz, vicepresidente Fiaip con delega al Turismo, che precisa: "il settore delle case vacanza ha risentito solo marginalmente della fase di sofferenza che sta attraversando tutto il mercato e, anche se non corre piu' come nei primi anni duemila, resta sempre un comparto positivo che gioca un ruolo determinante all'interno dell'economia nazionale". Difficile da quantificare, ma rilevante. Sul totale delle compravendite, infatti, quelle riferibili alle seconde case si aggirano indicativamente attorno al 15/20%, anche se la linea divisoria tra case residenziali e quelle turistiche non e' sempre netta.
Su un totale di 31,2 milioni di case private, comunque, oltre 3 milioni sono state dichiarate abitazioni di villeggiatura e di queste oltre la meta' sono poste in localita' a netta vocazione turistica. Nel secondo semestre 2009, stando ai dati Fiaip, il numero degli immobili messi in vendita e' salito del 7,2%. "E' un dato figlio della crisi -commenta Condo'-, perche' come e' facilmente intuibile ogni crisi porta con se', a fronte di una decrescita della domanda, una maggiore offerta e un'immissione nel mercato di piu' immobili. Ma anche questo -aggiunge- non e' un dato allarmante, perche' sull'urbano abbiamo numeri molto diversi con circa il 30% in piu' di abitazioni messe in vendita".
Per quanto riguarda i prezzi, invece, il rapporto evidenzia una leggera flessione in quasi tutte le localita'. Un calo generalizzato ma con una discriminante fondamentale: "a livello generale, si osserva una differenziazione piu' marcata tra immobili di pregio e quelli 'di massa" osserva Diemoz. Mentre infatti per i primi non si registrano "differenze apprezzabili" rispetto a prezzi del 2008, le quotazioni delle case vacanza di valore medio hanno subito un calo stimato tra l'1,5 e il 3%. Un calo, motiva Diemoz, "imputabile al fatto che la crisi dei mercati finanziari ha penalizzato in misura maggiore il ceto medio".
In generale, i valori di compravendita al metro quadro hanno oscillato, nel secondo semestre 2009, tra i 2.500 euro e 6.300 euro. Entrando nel dettaglio, si passa dagli intervalli di minimo e massimo di 2.580 euro e 3.545 euro delle abitazioni semicentrali o periferiche, ai 3.490 e 4.840 euro delle abitazioni centrali, mentre le abitazioni nuove o di pregio mediamente sono incluse in un range tra 3.945 e 6.430 euro. "Rispetto all'ultima rilevazione -spiega Diemoz- si assiste complessivamente ad una riduzione dell'intervallo tra le quotazioni minime e massime: a fronte di un leggero aumento dei valori minimi si riscontra infatti una contrazione dei valori massimi al metro quadro".
Fra le destinazioni che hanno tenuto alte le quotazioni, spiccano pero' alcune localita' dal successo incontrastato. "Solo cinque -osserva la vicepresidente- hanno registrato risultati in linea con i rilevamenti precedenti: Courmayeur e Madonna di Campiglio per le Alpi; Santa Margherita Ligure, Forte dei Marmi, Capri e Porto Rotondo per il turismo balneare". Le uniche, anche, a registrare massimali superiori ai dieci mila euro al metro quadro. Per l'acquisto di una casa a Madonna di Campiglio, infatti, e' bene mettere in conto almeno 400mila euro per un appartamento di circa 50 mq. Una cifra che schizza subito ai 14.000 euro al metro quadro per immobili nuovi o di particolare pregio.
Accanto poi a localita' in cui non si e' assistito a sensibili variazioni dei valori di compravendita, alcune hanno registrato una vera contrazione dei prezzi. E' il caso, ad esempio, di Ladispoli, sul litorale laziale. "Una localita' di mare -precisa Diemoz- che e' sempre stata caratterizzata da un mercato molto vivace e dove le compravendite sono sempre state elevate. A causa della difficolta' all'acquisto di una casa a Roma e della progressiva migrazione di una parte cospicua della popolazione al di fuori dalla citta', il mercato immobiliare si e' trasformato profondamente, con cali dei prezzi che hanno raggiunto picchi fino all'8%".
Un caso limite, e' vero, ma indicativo di come i due settori, il residenziale e il turistico, siano reciprocamente influenzabili. Interessanti anche i dati relativi alle trattative di vendita e ai mutui richiesti. Per le prime, i dati del Centro Studi evidenziano un leggero aumento del divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo di compravendita che, nel secondo semestre del 2009, ha raggiunto il 12,5%. I mutui, invece, cui la domanda e' ricorsa nel 25% degli acquisti di immobili ad uso turistico, sono stati stipulati per un importo mediamente pari a circa il 60% del prezzo dell'immobile, con una durata media di 16,2 anni.
Il tasso adottato e' per lo piu' fisso. Quanto al taglio, per la meta' delle abitazioni si e' scelto un'abitazione inferiore ai 60 metri quadrati, il 34,7% dei contraenti ha optato per case di medie dimensioni, mentre gli immobili oltre i 120 metri quadrati sono stati soltanto il 15,3%. In merito alla provenienza dell'acquirente, inoltre, quattro su cinque sono stati italiani, gli stranieri, Ue ed extracomunitari, si sono attestati rispettivamente al 9,3% e al 7,1% rispetto al totale degli acquirenti.
Quanto alle previsioni per il 2010, queste non sono rosee. Secondo le indicazioni del Centro Studi Fiaip, si assistera' infatti a un calo contenuto per ogni categoria di immobili. Ancora una volta la variazione sara' meno marcata per le abitazioni di pregio e centrali (rispettivamente -1,50% e -2,25%), leggermente piu' marcata nel caso delle abitazioni periferiche ( -3,15%). A livello nazionale, la variazione dei prezzi dovrebbe quindi attestarsi sull'ordine del punto e mezzo percentuale negativo (-1,7%).
"Rimaniamo moderatamente ottimistici -commenta Condo'-. Il problema per la ripresa definitiva del settore e anche di quello delle seconde case e' strettamente legato alle problematiche bancarie, di erogazione del credito. La domanda esiste, ma viene rallentata dalla totale mancanza di disponibilita' da parte degli istituti bancari che, al momento, concedono ben poco. Fino a quando non si sblocchera' la questione dell'accesso al credito -conclude-, la ripresa rimarra soffocata".